Breitgefächertes Retail-Vermietungsgeschehen 2025:
Expansionsaktivitäten ziehen an, Konsolidierungsprozesse sorgen für
zusätzliche Nachfrageimpulse
Frankfurt/Main (ots) - Die entscheidenden Einflussfaktoren des stationären
Einzelhandelsmarkts haben auch im Gesamtjahr 2025 wieder einmal für ein
gemischtes Stimmungsbild gesorgt: Auf der einen Seite stehen die um 4 %
gesunkenen Modeumsätze im Offline-Geschäft stellvertretend für die gehemmte
Konsumstimmung und die erhöhten Spartendenzen im Zuge des nach wie vor
unsicheren geopolitischen und konjunkturellen Umfelds (Quelle:
Textilwirtschaft). Auf der anderen Seite unterstreichen die von BNP Paribas Real
Estate analysierten und von der Plattform Hystreet.com erhobenen
Passantenfrequenzen, dass diese Entwicklung nicht auf ein signifikant gesunkenes
Niveau beim Besucheraufkommen in den Innenstädten zurückzuführen ist: So blieben
2025 die gezählten Personen in den Top-Lagen konstant, wobei gerade zum
Jahresende sogar ein leicht positiver Trend zu beobachten war (November und
Dezember: +1,5 %; nur Dezember: +5 %). Wie sich die Vermietungsaktivitäten im
Spannungsfeld zwischen guten Passantenfrequenzen und der Abschöpfung der
Potenziale in den Läden und an der Kasse aktuell entwickeln, hat BNP Paribas
Real Estate anhand der Innenstadtvermietungen und -eröffnungen im Jahr 2025
ausgewertet.

Zweitbester Flächenumsatz seit 2019, Kaufhausnachvermietungen mit knapp 90.000
m² beteiligt

Das Zusammenspiel aus wiederaufgenommenen Expansionsbestrebungen,
Konsolidierungen zu Gunsten von Flagship-Formaten und Umzügen zur Verbesserung
der Mikrostandorte hat im Gesamtjahr 2025 erneut für einen hohen Flächenumsatz
in den deutschen Innenstadtlagen gesorgt: Mit insgesamt rund

470.000 m² ordnet sich das Ergebnis gut 5 % über dem Durchschnittsvolumen seit
2020 ein. Übertroffen wurde das aktuelle Resultat dabei seit 2019 nur im bereits
sehr guten Vorjahr 2024 (rund 500.000 m²). Dass der Retailmarkt somit das zweite
Jahr in Folge Umsatzzahlen im Bereich der 500.000-m²-Marke verbuchen kann, ist
als Indiz für die mittlerweile wieder konstant hohen Nachfrageimpulse zu werten.

Rekordverdächtig ist vor allem das Volumen, das Nachvermietungen in Kaufhaus-
bzw. Galeria-Objekten generieren konnten. Mit fast 90.000 m² erzielen sie einen
sehr beachtlichen Flächenumsatz, der weit über die Vorjahresvolumina aus 2023
(rund 25.000 m²) und 2024 (rund 35.000 m²) hinausgeht und circa jeden fünften
Quadratmeter des bundesweiten Ergebnisses ausmacht. "Beispiele wie die
Nachvermietung des ehemaligen Kaufhofs am Marktplatz in Halle an der Saale an
den ersten Intersport Superstore sowie eine Penny-Filiale und die
Gastronomiekonzepte L'Osteria und Café & Bar Celona zeigen, dass
zusammenhängende Großflächen inzwischen vermehrt aufgeteilt werden, um einen
attraktiven Branchenmix mit besucherstarken Mietern zu schaffen", so Christoph
Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail
Services.

Zu den expansivsten Akteuren inner- aber auch außerhalb von Kaufhausobjekten
gehörte in erster Linie der Sportspezialist Decathlon mit 17 registrierten
Eröffnungen und rund 36.000 m² Flächenumsatz im Jahr 2025. Hervorzuheben ist
zudem die dänische Bestseller-Gruppe, deren noch jüngere Nischen-Brands Only &
Sons, Name it und JJXX besonders in Erscheinung getreten sind und
unterstreichen, dass sich die großen Player in ihrer Produktpalette immer
breiter aufstellen. In diesem Zusammenhang sind auch die Marken der spanischen
Inditex-Gruppe anzuführen (u. a. Bershka, Stradivarius und Pull&Bear), die ihr
Standortportfolio im Vorjahr entscheidend ausgeweitet und 2025 durch zusätzliche
Stores punktuell weiter ergänzt haben. Zusammengenommen kommen die drei
internationalen Handelskonzerne auf etwa 27 % des Vermietungsvolumens, was ihre
große Bedeutung verdeutlicht. Abseits des Fashion-Segments stechen darüber
hinaus immer wieder Retailer im Gastronomie- und Beauty-Sektor heraus. Zu den
aktiven Ketten zählen bei den System-Gastronomen etwa Burgermeister, Mmaah,
L'Osteria und 60 seconds to Napoli sowie bei den Beauty-Filialisten Rituals,
Skins und die neuen Flagship-Formate von Douglas. Dass sich die Bandbreite der
neuen Handelskonzerne auf dem deutschen Markt jedoch nicht nur auf europäische
Unternehmen begrenzt, belegen zunehmend auch chinesische Konzepte wie zum
Beispiel Miniso oder Pop Mart. Insgesamt entfallen hohe 31 % aller
Vermietungen/Eröffnungen auf internationale Retailer.

Auch A-Standorte mit hohem Flächenumsatz und gutem Besucheraufkommen in den
Top-Lagen

Vom insgesamt guten Marktsentiment im Jahr 2025 konnten insbesondere die
A-Standorte profitieren, die mit rund 133.000 m² am Vermietungsgeschehen
partizipieren (anteilig 28 %). Nicht zuletzt durch die zahlreichen
Retail-Hotspots und die sehr umfangreiche Shoppingcenter-Landschaft setzt sich
Berlin wie gewohnt an die Spitze des Städte-Rankings (rund 46.000 m²). Dahinter
rangiert auf Rang zwei der innerstädtische Retailmarkt der Hansestadt Hamburg
(rund 21.000 m²; ohne das Westfield Shoppingcenter im Überseequartier) noch
deutlich vor den Standorten Stuttgart, München und Köln, die mit jeweils
zwischen 15.000 und 17.000 m² fast gleichauf liegen. Vor allem dem Stuttgarter
Markt kam hierbei eine Häufung von Großverträgen in der Königstraße zugute (u.
a. C&A, Thalia, Decathlon und Lidl). In Frankfurt (rund 12.000 m²) und
Düsseldorf (rund 9.000 m²) fiel der Flächenumsatz zwar etwas geringer aus, die
gute Anzahl von über 20 beziehungsweise fast 30 Deals spricht jedoch auch hier
für ein dynamisches Marktgeschehen. Gute Bilanzen innerhalb der B-Standorte
erreichten außerdem die beiden bedeutendsten sächsischen Shopping-Metropolen
Leipzig (u. a. Stradivarius, Deiters, Westwing, Mango, Action, Name it, Only &
Sons, Mmaah, Burgermeister) und Dresden (Papenbreer, 60 seconds to Napoli,
L'Osteria, Adidas, Doc Martens, Mmaah), die auf rund 11.000 m² beziehungsweise
rund 8.000 m² kommen. Hierbei haben sich gleich mehrere der expansivsten Brands
für Dependancen in den ostdeutschen Top-Märkten entschieden.

Kaum Verschiebungen gab es dagegen wieder einmal im oberen Drittel des
Passantenfrequenz-Rankings: Somit bilden die Kaufinger (rund 30,0 Mio. Personen)
und die Neuhauser Straße in München (rund 28,2 Mio. Personen), die Zeil in
Frankfurt (rund 22,7 Mio. Personen), die Georgstraße in Hannover (ebenfalls rund
22,7 Mio. Personen) und die Schildergasse in Köln (rund 21,6 Mio. Personen)
weiterhin die meistbesuchten Einkaufsstraßen unter den von BNP Paribas Real
Estate analysierten und von Hystreet.com erhobenen Lagen. Innerhalb der A-Städte
notiert auch die Königstraße in Stuttgart über der Marke von 20 Mio. Besuchern
(rund 20,7 Mio.; Rang 6 bundesweit), in der Tauentzienstraße in Berlin sind es
rund 17,3 Mio. Personen (Rang 8), die Schadowstraße in Düsseldorf besuchten rund
15,5 Mio. Passanten (Rang 11), und in der Spitalerstraße in Hamburg waren es
rund 14,5 Mio. potenzielle Konsumenten (Rang 13). Mit diesen Daten mithalten
kann auch die Grimmaische Straße in Leipzig (rund 15 Mio. Personen), die sich
noch vor der Spitalerstraße in Hamburg auf Rang 12 einfügt, die Prager Straße in
Dresden zählte rund 11,9 Mio. Personen und landet mit Rang 21 auf einem Platz in
der oberen Tabellenhälfte.

"Der Retailmarkt kann somit zuversichtlich in das Jahr 2026 starten: Die bereits
etablierten Retailer zeigen, dass sie ihre Marktposition in einem harten
Wettbewerb um die Konsumenten in den Innenstadtlagen durch neue oder größere und
moderne Stores stetig verbessern wollen. Gleichzeitig rufen die hohen und
insgesamt stabilen Passantenfrequenzen weitere internationale Akteure auf den
Plan. Sowohl in Europa als auch in der asiatischen und der amerikanischen
Einzelhandelslandschaft gibt es einige Labels, die für 2026 ihre Motivationen
für Markteintritte in Deutschland publiziert haben", erläutert Christoph Scharf.
Dementsprechend ist auch für das kommende Jahr erneut von einem vielseitigen
Vermietungsgeschehen auszugehen. Ob zum Jahresende 2026 noch einmal eine Bilanz
im Bereich der 500.000-m²-Marke erzielt werden kann, wird jedoch nicht zuletzt
von der Angebotssituation abhängen, die auch in Galeria-Objekten nicht immer so
große Gestaltungsspielräume bietet wie 2025.

Detaillierte Informationen zu den 9 Top-Retailmärkten Berlin, Dresden,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart liefert der
neue Retail-Städtereport von BNP Paribas Real Estate, den Sie unter diesem Link
finden: Retail-Vermietungsmarkt Deutschland Q4 2025 | BNP Paribas Real Estate (h
ttps://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/retailmarkt/deutschland-report
)

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Chantal Schaum
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Quelle: dpa-AFX