Quartalsergebnis per 30. September 2026
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PSP Swiss Property AG / Schlagwort(e): 9-Monatszahlen
Quartalsergebnis per 30. September 2026
10.11.2026 / 06:30 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber
verantwortlich.
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PSP Swiss Property erzielte in den ersten drei Quartalen 2026 ein
erfreuliches Geschäftsergebnis. Die Qualität des Portfolios und
der Fokus auf zentrale Lagen zahlten sich in einem zunehmend
differenzierten Marktumfeld aus. Die Guidance für den EBITDA ohne
Liegenschaftserfolge für das Geschäftsjahr 2026 von CHF 335 Mio.
wird bestätigt.
Geschäftsverlauf
Der Vermietungsmarkt blieb in unserem Marktsegment - hochwertige
Büro- und Verkaufsflächen an zentralen Lagen in den wichtigsten
Schweizer Wirtschaftszentren - in den ersten drei Quartalen 2026
weiterhin robust.
Der Betriebsgewinn (EBITDA ohne Liegenschaftserfolge) stieg in den
ersten drei Quartalen 2026 im Vergleich zur Vorjahresperiode um
CHF 33.3 Mio. oder 14.7% auf CHF 260.6 Mio. (Q1-Q3 2025: CHF 227.2
Mio.), im Wesentlichen dank des Verkaufs des Entwicklungsprojekts
«Richtipark» in Wallisellen. Die EBITDA-Marge betrug 86.3% (Q1-Q3
2025: 85.2%). Die Leerstandsquote blieb mit 3.7% tief (Ende 2025:
3.5%).
In der Berichtsperiode Q1-Q3 2026 wurden das Entwicklungsprojekt
«Richtipark» in Wallisellen sowie die Liegenschaft Igelweid 1 in
Aarau veräussert. Erworben wurde die Liegenschaft Schützengasse 1
/ Beatengasse 4 in Zürich. Die laufenden Bauprojekte wurden
plangemäss weitergeführt.
Marktumfeld
Vermietungsmarkt
Der Schweizer Vermietungsmarkt für Geschäftsliegenschaften in
unserem Marktsegment erwies sich im bisherigen Jahresverlauf 2026
insgesamt als robust. Gut erschlossene, hochwertige und
nachhaltige Büroflächen an zentralen Lagen waren weiterhin stark
gefragt, wobei sich je nach Region und Marktsegment
unterschiedliche Tendenzen zeigten.
In Bern und Lausanne entwickelten sich die Büromärkte stabil, mit
einem erfreulichen Mietabschluss an der Peter Merian-Strasse in
Basel mit Beginn Q1 2027. Zentral gelegene Büroflächen in Zürich
und Genf stossen weiterhin auf eine hohe Nachfrage.
Demgegenüber blieb das Marktumfeld für periphere Standorte, ältere
Bürogebäude und das Non-Food-Retail-Segment strukturell
anspruchsvoll. Das High-Street-Retail-Segment verzeichnete
weiterhin eine sehr erfreuliche Entwicklung.
Investitionsmarkt
Auf dem Schweizer Investitionsmarkt blieb die Nachfrage nach
hochwertigen Geschäftsliegenschaften an zentralen Lagen im
bisherigen Jahresverlauf 2026 hoch. Im Fokus standen insbesondere
nachhaltig positionierte Liegenschaften mit langfristig stabilen
Cashflows, vor allem in Zürich und Genf. Das begrenzte Angebot an
solchen Liegenschaften traf trotz eines zunehmend unsicheren
Zinsumfelds weiterhin auf eine ausgeprägte
Investitionsbereitschaft. Die weiterhin verfügbaren
Finanzierungsmöglichkeiten unterstützten diese Entwicklung.
Die selektive Kreditvergabe bevorteilte Investoren mit einer
soliden Eigenkapitalbasis beziehungsweise hoher Liquidität. Das
Marktumfeld für Liegenschaften an peripheren Standorten sowie für
ältere Objekte blieb hingegen herausfordernd.
Vor diesem Hintergrund verfolgen wir unsere Akquisitionsstrategie
wie in der Vergangenheit mit der gebotenen Disziplin. Im Fokus
stehen nach wie vor hochwertige Geschäftsliegenschaften an
zentralen Lagen, die mittel- bis langfristiges
Wertsteigerungspotenzial bieten.
Portfolio
Zum Stichtag 30. September 2026 wies das Immobilienportfolio der
PSP Swiss Property einen Bilanzwert von CHF 10.2 Mrd. aus (Ende
2025: CHF 10.1 Mrd.) und umfasste 147 Anlageliegenschaften sowie
12 Entwicklungsliegenschaften.
In der Berichtsperiode stach vorab der Verkauf des
Entwicklungsprojekts «Richtipark» in Wallisellen im zweiten
Quartal 2026 hervor. Das Projekt umfasste vier Parzellen mit fünf
Geschäftshäusern und eine Grundstücksfläche von insgesamt rund 27
000 m². Der Verkaufspreis betrug CHF 150 Mio.; zusätzlich wurden
von verschiedenen Faktoren abhängige Earn-out-Zahlungen von bis zu
CHF 24.75 Mio. vereinbart. Ebenfalls im zweiten Quartal wurde die
Liegenschaft Schützengasse 1 / Beatengasse 4 in Zürich für CHF
75.0 Mio. erworben; der Kaufpreis könnte sich infolge eines
Earn-out-Faktors um CHF 5.0 Mio. erhöhen. Im ersten Quartal wurde
zudem die Anlageliegenschaft Igelweid 1 in Aarau veräussert und
vor dem Verkauf des «Richtipark» eine angrenzende
Arrondierungsparzelle erworben. In der Berichtsperiode wurden
keine weiteren Anlage- oder Entwicklungsliegenschaften gekauft
oder verkauft.
Im dritten Quartal 2026 wurden die Liegenschaften Rue de Hesse 18
/ Rue Henriette-et-Jeanne-Rath 13 in Genf sowie Place
Saint-François 5 in Lausanne in das Entwicklungsportfolio
umklassifiziert. Ebenfalls im dritten Quartal wurde das
fertiggestellte Projekt «TEC» an der Grosspeterstrasse 24 in Basel
in das Anlageportfolio überführt.
Bereits im ersten Halbjahr 2026 wurden die Liegenschaften
Eigerstrasse 2 in Bern, Route des Acacias 50, 52 in Carouge GE,
Marktplatz 30, 30a in Basel sowie die Liegenschaft an der Heinrich
Stutz-Strasse 23, 25 in Urdorf in das Entwicklungsportfolio
umklassifiziert. Die fertiggestellten Projekte «Quartier des
Banques Rue Henriette-et-Jeanne-Rath 14 / Rue de Hesse 16bis» in
Genf und «Hôtel des Postes» in Lausanne wurden im ersten
beziehungsweise zweiten Quartal 2026 in das Anlageportfolio
überführt. Darüber hinaus fanden in der Berichtsperiode keine
weiteren Umklassifizierungen statt.
Laufende Projekte
Nachfolgend werden ausgewählte laufende Projekte mit einer
Investitionssumme ab CHF 10 Mio. beschrieben:
«Löwenbräu Red», Zürich: Für die Liegenschaft ist die Umnutzung in
ein Hotel vorgesehen. Die Baueingabe erfolgte Ende August 2025 und
wurde im Q1 2026 rechtskräftig bewilligt. Die Abänderungseingabe
für das ausgewählte Hotelkonzept wurde Ende Juli 2026 bewilligt.
Bereits Ende März 2026 wurde mit Althoff Hotels ein Mietvertrag
unterzeichnet; am Standort soll ein URBAN LOFT Hotel mit 175
Zimmern entstehen. Die Fertigstellung ist für 2028 geplant. Das
Investitionsvolumen beträgt rund CHF 25 Mio.
«Eigerstrasse», Bern: Die zentrumsnahe Liegenschaft wird
totalsaniert und neu positioniert. Geplant ist, einen grossen Teil
der Büroflächen in Serviced Apartments mit 125 Einheiten
umzunutzen. Vorgesehen ist ein Single-Tenant-Betreibermodell. Das
Baubewilligungsverfahren läuft; die Fertigstellung ist für Ende
2028 vorgesehen. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 20 Mio.
«Marktplatz», Basel: Die Liegenschaft Marktplatz 30, 30a wird
totalsaniert. Die bestehende gemischte Nutzung mit Retail- und
Gastronomieflächen im Erdgeschoss sowie Büroflächen und Wohnungen
in den Obergeschossen bleibt erhalten. Die Baubewilligung wurde
erteilt; der Baubeginn ist für das vierte Quartal 2026 vorgesehen,
die Fertigstellung bis Ende 2028. Das Investitionsvolumen beläuft
sich auf rund CHF 23 Mio.; per Ende September 2026 waren davon CHF
1.9 Mio. investiert.
Leerstand
Per 30. September 2026 betrug die Leerstandsquote 3.7% (Ende 2025:
3.5%).
Von den im Jahr 2026 auslaufenden Mietverträgen im Umfang von CHF
37.9 Mio. waren zum Stichtag noch 3% offen. Die gewichtete
durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge (WAULT, weighted
average unexpired lease term) im Gesamtportfolio belief sich auf
5.2 Jahre (Ende 2025: 4.9 Jahre).
Für das Jahresende 2026 erwarten wir weiterhin eine
Leerstandsquote von 3.5%.
Bewertung der Immobilien
Aus den Neubewertungen der Liegenschaften in den ersten drei
Quartalen 2026 resultierte insgesamt eine positive
Marktwertanpassung von CHF 118.4 Mio.; CHF 110.6 Mio. entfielen
auf das Anlageportfolio und CHF 8.6 Mio. auf die
Entwicklungsliegenschaften. Die Einwertung der im Q2 2026
gekauften Anlageliegenschaft Schützengasse 1 / Beatengasse 4 in
Zürich hatte aufgrund von Transaktionskosten einen negativen
Effekt von CHF -0.8 Mio.
Per Ende September 2026 wurde die Liegenschaft Seefeldstrasse 123
in Zürich aufgrund liegenschaftsspezifischer Faktoren, namentlich
der vorzeitigen Verlängerung eines bestehenden Mietvertrages, in
Übereinstimmung mit unseren Rechnungslegungsgrundsätzen durch den
unabhängigen externen Schätzungsexperten neu bewertet. Daraus
resultierte eine positive Marktwertanpassung von CHF 6.5 Mio.
Bereits per Ende Juni 2026 ergab die Neubewertung der
Liegenschaften durch den unabhängigen externen Schätzungsexperten
eine Aufwertung von insgesamt CHF 111.9 Mio. Darin enthalten war
eine Aufwertung von CHF 13.5 Mio. für die Entwicklungsliegenschaft
«Löwenbräu Red», Limmatstrasse 250-254, 264, 266 in Zürich, die
aufgrund liegenschaftsspezifischer Faktoren bereits im ersten
Quartal 2026 neu bewertet wurde.
Die Aufwertung im ersten Halbjahr 2026 war hauptsächlich auf
Anlageliegenschaften an Zentrumslagen in Zürich zurückzuführen.
Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das
Gesamtportfolio betrug per Ende Juni 2026 nominal 3.52% (Ende
2025: 3.55%); darin enthalten war eine Inflationsrate von 1.00%
(Ende 2025: 1.00%).
Konsolidiertes Quartalsergebnis
Der Betriebsgewinn (EBITDA ohne Liegenschaftserfolge) stieg in den
ersten drei Quartalen 2026 gegenüber der Vorjahresperiode um CHF
33.3 Mio. oder 14.7% auf CHF 260.6 Mio. (Q1-Q3 2025: CHF 227.2
Mio.), im Wesentlichen dank des Verkaufs des Entwicklungsprojekts
«Richtipark» in Wallisellen. Die EBITDA-Marge betrug 86.3% (Q1-Q3
2025: 85.2%).
Der Liegenschaftsertrag belief sich in der Berichtsperiode auf CHF
259.3 Mio. (Q1-Q3 2025: CHF 261.4 Mio.). Auf vergleichbarer Basis
(EPRA-like-for-like) resultierte eine Veränderung von CHF 1.1 Mio.
bzw. 0.5% (Q1-Q3 2025: Like-for-like Veränderung von CHF 3.6 Mio.
bzw. 1.6%). Bereinigt um den einmaligen positiven Effekt aus
tieferen Liegenschaftssteuern bei einer Genfer Liegenschaft in der
Vorjahresperiode betrug die Veränderung 1.2%.
Aus dem Verkauf des Projekts «Richtipark» resultierte ein Erfolg
aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) in Höhe von CHF 39.7 Mio.
(Q1-Q3 2025: keine Verkäufe).
Der Betriebsaufwand für die Liegenschaften betrug CHF 8.2 Mio.
(Q1-Q3 2025: CHF 7.2 Mio.). Die Erhöhung gegenüber der
Vorjahresperiode ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass
im Vorjahr aufgrund der Anerkennung eines Energiezertifikats bei
einer Genfer Liegenschaft tiefere Liegenschaftssteuern anfielen.
Der Personalaufwand belief sich auf CHF 15.5 Mio. (Q1-Q3 2025: CHF
15.2 Mio.) und der Betriebs- und Verwaltungsaufwand auf CHF 7.8
Mio. (Q1-Q3 2025: CHF 7.6 Mio.). Der Nettofinanzierungsaufwand lag
bei CHF 26.1 Mio. (Q1-Q3 2025: CHF 26.4 Mio.). Der
durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz über die letzten vier
Quartale betrug 1.04% (Ende 2025: 1.05%).
Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge erhöhte sich gegenüber der
Vorjahresperiode im Wesentlichen infolge des Verkaufs des Projekts
«Richtipark» um CHF 36.5 Mio. bzw. 22.0% auf CHF 202.7 Mio. (Q1-Q3
2025: CHF 166.2 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie ohne
Liegenschaftserfolge betrug CHF 4.42 (Q1-Q3 2025: CHF 3.62). Der
Reingewinn lag bei CHF 294.6 Mio. (Q1-Q3 2025: CHF 259.5 Mio.).
Der Gewinn pro Aktie belief sich entsprechend auf CHF 6.42 (Q1-Q3
2025: CHF 5.66).
Per Stichtag 30. September 2026 lag das Eigenkapital pro Aktie
(Net Asset Value; NAV) bei CHF 125.65 (Ende 2025: CHF 123.07). Der
NAV vor Abzug latenter Steuern betrug CHF 149.28 (Ende 2025: CHF
146.05).
Kapitalstruktur und Liquidität
Per Ende September 2026 betrug das Eigenkapital CHF 5.763 Mrd.,
entsprechend einer Eigenkapitalquote von 55.9% (Ende 2025: CHF
5.645 Mrd. bzw. 55.5%). Das zinspflichtige Fremdkapital belief
sich auf CHF 3.346 Mrd. bzw. 32.5% der Bilanzsumme (Ende 2025: CHF
3.370 Mrd. bzw. 33.1%). Der durchschnittliche
Fremdkapitalkostensatz per Stichtag betrug 0.99% (Ende 2025:
1.04%), die durchschnittliche Zinsbindung lag bei 3.0 Jahren (Ende
2025: 3.3 Jahre).
Am Ende der Berichtsperiode verfügte die PSP Swiss Property über
ungenutzte zugesicherte Kreditlinien in Höhe von CHF 855 Mio.
(Ende 2025: CHF 915 Mio.). Damit sind sowohl die Finanzierungen
der laufenden Geschäftstätigkeit und der geplanten Investitionen
als auch die Refinanzierung fälliger Verbindlichkeiten
sichergestellt.
Ende Juli 2026 hat Moody's Ratings das Long-Term Issuer Rating der
PSP Swiss Property AG von A3 auf A2, Ausblick stabil, erhöht.
Nachhaltigkeit - Green Bond Report
Auch in den ersten drei Quartalen 2026 hat die PSP Swiss Property
ihre Nachhaltigkeitsstrategie konsequent weiterverfolgt. Das im
Geschäftsjahr 2025 aktualisierte Green-Bond-Framework mit
«Excellent»-Bewertung von Moody's Ratings sowie das GRESB-Rating
von vier Sternen bestätigen die Fortschritte in der Umsetzung
unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Im Fokus steht unverändert die
Dekarbonisierung des Portfolios durch den Ersatz fossiler
Heizsysteme, gezielte Sanierungen und die verstärkte Einbindung
der Mieterschaft, unter anderem über Green Leases. Die
COe-Emissionen liegen weiterhin im Rahmen des definierten
Absenkpfades.
Detaillierte Informationen zur Umsetzung finden sich in dem am 12.
Mai 2026 veröffentlichten Green Bond Report. Die Dokumente zur
Nachhaltigkeit sind unter www.psp.info abrufbar. Der Green Bond
Report wird jährlich im Rahmen der Q1-Publikation veröffentlicht.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Es fanden keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
statt.
Ausblick
Trotz der weiterhin bestehenden geopolitischen Unsicherheiten
rechnen wir für das verbleibende Geschäftsjahr 2026 mit einer
insgesamt positiven Entwicklung des Schweizer Immobilienmarkts,
insbesondere in unserem Marktsegment. Hochwertige Büro- und
Verkaufsflächen an zentralen Lagen dürften weiterhin gut
nachgefragt bleiben und den Vermietungsmarkt stützen.
Der Investitionsmarkt dürfte weiterhin von der Nachfrage
institutioneller Investoren nach hochwertigen, nachhaltig
positionierten Geschäftsliegenschaften an zentralen Lagen sowie
vom stabilen Finanzierungsumfeld profitieren. Da das Angebot an
Liegenschaften, die unseren Qualitätsanforderungen entsprechen,
begrenzt bleibt, und wir uns unverändert selektiv auf Objekte mit
langfristigem Wertsteigerungspotential fokussieren, erwarten wir
kaum grössere Akquisitionen in naher Zukunft.
Mit unserer starken Positionierung in den führenden Schweizer
Wirtschaftszentren sehen wir uns gut aufgestellt, um auch im
verbleibenden Geschäftsjahr ein solides Geschäftsergebnis zu
erzielen und unsere aktionärsfreundliche Dividendenpolitik
fortzuführen.
Die Guidance für den EBITDA ohne Liegenschaftserfolge von CHF 335
Mio. für das Geschäftsjahr 2026 wird bestätigt (EBITDA ohne
Liegenschaftserfolge 2025: CHF 302.0 Mio.). Für die
Leerstandsquote per Ende 2026 rechnen wir weiterhin mit 3.5% (Ende
2025: 3.5%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen
Einheit
2025
Q1-Q3 2025
Q1-Q3 2026
+/-^1
Liegenschaftsertrag
CHF 1 000
349 226
261 392
259 274
-0.8%
EPRA-like-for-like-Veränderung
%
1.3
1.6
0.5
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften
CHF 1 000
231 120
113 379
118 404
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte)
CHF 1 000
0
0
39 671
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen (Anlageliegenschaften)
CHF 1 000
7 712
7 712
295
Total übrige Erträge
CHF 1 000
5 308
4 823
3 027
Reingewinn
CHF 1 000
408473
259 482
294 565
13.5%
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge^2
CHF 1 000
225421
166 238
202 734
22.0%
EBITDA ohne Liegenschaftserfolge
CHF 1 000
301995
227 216
260 561
14.7%
EBITDA-Marge
%
85.1
85.2
86.3
Bilanzsumme
CHF 1 000
10177746
10 115 030
10 301 758
1.2%
Eigenkapital
CHF 1 000
5644929
5 493 300
5 763 339
2.1%
Eigenkapitalquote
%
55.5
54.3
55.9
Eigenkapitalrendite
%
7.4
6.3
6.9
Zinspflichtiges Fremdkapital
CHF 1 000
3369797
3 469 685
3 345 924
-0.7%
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme
%
33.1
34.3
32.5
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften
Anzahl
150
149
147
Bilanzwert Anlageliegenschaften
CHF 1 000
9610060
9 450 077
9 771 463
1.7%
Brutto-Rendite
%
3.6
3.6
3.5
Netto-Rendite
%
3.2
3.3
3.1
Leerstandsquote (CHF)
%
3.5
4.3
3.7
Anzahl Entwicklungsliegenschaften
Anzahl
10
11
12
Bilanzwert Entwicklungsliegenschaften
CHF 1 000
506288
532 556
474 122
-6.4%
Personalbestand
Mitarbeitende/Vollzeitstellen
Anzahl
94/84
93/82
94/83
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)^3
CHF
8.91
5.66
6.42
13.5%
EPS ohne Liegenschaftserfolge^3
CHF
4.91
3.62
4.42
22.0%
EPRA-EPS^3
CHF
4.91
3.62
3.71
2.6%
Ausschüttung pro Aktie^4
CHF
3.95
n.a.
n.a.
n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)^5
CHF
123.07
119.76
125.65
2.1%
NAV vor Abzug latenter Steuern^5
CHF
146.05
142.18
149.28
2.2%
EPRA-NRV^5
CHF
148.98
145.11
152.25
2.2%
Aktienkurs Periodenende
CHF
143.50
136.70
142.80
-0.5%
1 Differenz zu Vorjahresperiode 1. Januar bis 30. Juni 2025 bzw.
zu Bilanzwert per 31. Dezember 2025.
2 «Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem Reingewinn
exklusive Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den
Nettoerfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne
den damit verbundenen Steuerarufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen
von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des
«Gewinn ohne Liegenschaftserfolge».
3 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
4 Für das Geschäftsjahr 2025. Barauszahlung erfolgte am 9. April
2026.
5 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.
Weitere Informationen
Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41
(0)79 207 32 40
Vasco Cecchini, CCO & Head IR · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile
+41 (0)79 650 84 32
Bericht und Präsentation sind verfügbar unter
www.psp.info/downloads
Heute, 9 Uhr (CET): Telefonkonferenz (EN)
Registrierung (erforderlich) hier.
Agenda
Publikation FY 2026 · 16. Februar 2027
Ordentliche Generalversammlung 2027 · 1. April 2027
Publikation Q1 2027 · 11. Mai 2027
Publikation H1 2027 · 17. August 2027
Publikation Q1-Q3 2027 · 9. November 2027
PSP Swiss Property - führendes Schweizer Immobilienunternehmen
Die PSP Swiss Property besitzt ein Immobilienportfolio im Wert von
CHF 10.2 Mrd. in den wichtigsten Schweizer Wirtschaftszentren und
wies zum Stichtag einen Börsenwert von CHF 6.5 Mrd. aus. Die
94 Mitarbeitenden verteilen sich auf die Standorte Basel, Genf,
Zug und Zürich.
PSP Swiss Property ist seit März 2000 an der Schweizer Börse, SIX
Swiss Exchange, kotiert (Symbol: PSPN, Valor: 1829415, ISIN
CH0018294154).
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: PSP Swiss Property AG
Kolinplatz 2
6300 Zug
Schweiz
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Fax: +41417280409
E-Mail: info@psp.info
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Börsen: SIX Swiss Exchange
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2431298 10.11.2026 CET/CEST
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Quelle: dpa-AFX
