Stabiler deutscher Investmentmarkt startet mit wachsender Dynamik ins
Jahr 2026
Frankfurt/Main (ots) - Der deutsche Investmentmarkt hat sich in einem weiterhin
herausfordernden Umfeld 2025 insgesamt stabil präsentiert. Für das Gesamtjahr
wird ein Investmentumsatz von knapp 34 Mrd. EUR registriert. Damit wird das
Vorjahresergebnis leicht um 3,5 % verfehlt, allerdings fällt die
Umsatzentwicklung in den Assetklassen sehr unterschiedlich aus, darunter das
bemerkenswerte Umsatzplus im Bürosegment von 19,5 % und bei Hotels um knapp 29
%. Der moderate Umsatzrückgang beläuft sich bei Gewerbeimmobilien insgesamt auf
3,3 % und im Segment der Wohnportfolios (ab 30 Wohneinheiten) auf 4,1 %. Zum
Jahresende hat der Markt jedoch noch einmal an Dynamik zugelegt: Mit 10,2 Mrd.
EUR war es das transaktionsstärkste Quartal des abgelaufenen Jahres. Dies zeigt
die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Mit knapp 34,0 Mrd. EUR notiert der Investmentumsatz leicht unter
Vorjahresniveau (-3,5 %)
- Hiervon entfallen gut 8,9 Mrd. EUR (-4 %) auf das Marktsegment Residential
- Gewerbliche Investments kommen auf knapp 25,1 Mrd. EUR (-3 %)
- 77,5 % (20,1 Mrd. EUR) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals
- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 5,0 Mrd. EUR
- Im gewerblichen Marktsegment liegen RetailInvestments mit knapp 6,5 Mrd. EUR
an der Spitze, vor Büro- und Logistik-Investments mit jeweils rund 6,2 Mrd.
EUR
- Berlin ist erneut die Nummer 1 der deutschen A-Standorte (gut 3,2 Mrd. EUR)
- Während sich die Nettospitzenrenditen in den Segmenten Büro und Residential
stabil zeigen, sind jeweils im Logistik- und Retailbereich punktuell leichte
Korrekturen nach oben zu verzeichnen
- Der Marktanteil ausländischer Investoren liegt mit gut 44 % weiter auf relativ
hohem Niveau
- Rund 1.400 erfasste Transaktionen
"Mit einem Investmentvolumen von 8,9 Mrd. EUR war Wohnen erneut mit Abstand die
umsatzstärkste Assetklasse im deutschen Immobilienmarkt. Das Vorjahresergebnis
wurde zwar leicht um knapp 4 % verfehlt, aber besonders das dynamischere vierte
Quartal mit einem Umsatz von 2,7 Mrd. EUR belegt das ungebrochen hohe
Investoreninteresse an Wohnportfolios, das im abgelaufenen Jahr 2025 nicht immer
auf passendes Produkt getroffen ist", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas
Real Estate Deutschland. "Zum Jahresende konnten aber noch einmal einige
großvolumige Transaktionen erfolgreich über die Ziellinie gebracht werden, und
für 2026 zeichnet sich eine Fortsetzung dieser Marktbelebung mit einem höheren
Residential-Investitionsvolumen ab. Treiber der Entwicklung werden die sich
füllende Produktpipeline sowie die ungebrochen hohe Attraktivität von
Wohninvestments sein. Aufgrund der niedrigen Bauaktivität dürften sich die
bestehenden Nachfrageüberhänge verfestigen, sodass Investoren weiterhin mit
stabilen Mieteinnahmen und Wertsteigerungspotenzialen kalkulieren können - auch
abseits der großen Metropolen und von Neubauentwicklungen. Bereits jetzt
registrieren wir deutlich mehr Dynamik bei großvolumigen Bestandsportfolios und
auch abseits der A-Städte, die sich 2026 in leicht sinkenden Renditen
widerspiegeln könnte".
Gewerblicher Investmentumsatz bestätigt Vorjahresergebnis - moderate
Beschleunigung zum Jahresende
"Der gewerbliche Investmentmarkt hat mit einem Investmentvolumen von 25,1 Mrd.
EUR das Vorjahresergebnis bestätigt. In einem herausfordernden Marktumfeld, in
dem vor allem geopolitische Unsicherheiten und tiefgreifende handelspolitische
Konflikte zusätzlich belastend auf die aktuell strukturell schwach aufgestellte
deutsche Wirtschaft wirkten, fällt der Abstand zum Vorjahr mit minus 3 % gering
aus. Nach einem starken Jahresauftakt, mit dem Berliner Upper West als größte
Einzelhandelstransaktion des Jahres und mit einer hohen Investorenaktivität bei
der Anbahnung von Deals, hat die Marktdynamik im Windschatten der zusätzlich
verhängten Zölle sowie den auf das Sentiment drückenden Startschwierigkeiten der
neuen Bundesregierung in den Sommermonaten an Tempo verloren, um sich zum
Jahresende hin wieder moderat zu beschleunigen. Insgesamt robuste Nutzermärkte,
ein sich stabilisierendes Zinsumfeld wie auch das Signal der Bundesregierung zu
weitreichenden Investitionen und Reformen haben den Investmentmärkten etwas mehr
Auftrieb gegeben. Das vierte Quartal war dann auch das umsatzstärkste des Jahres
mit 7,6 Mrd. EUR", erläutert Zorn.
"Das starke Schlussquartal zeigt, dass die Pipeline in vielen Fällen
umsetzungsreif geworden ist und Prozesse häufiger konsequent zum Abschluss
gebracht werden. Entscheidend dafür waren realistischere Preisvorstellungen und
eine bessere Planbarkeit der Finanzierung. Auch wenn die Gesamtkosten der
Fremdfinanzierung im Jahresverlauf nicht so deutlich zurückgegangen sind, wie zu
Jahresbeginn erhofft und dadurch auch das Transaktionsvolumen etwas unter den
Erwartungen lag, hat sich die Marktmechanik stabilisiert. So bahnen sich derzeit
insbesondere dort Transaktionen an, wo Qualität, Cashflow-Transparenz und eine
realistische Strukturierung zusammenkommen. In Summe dürfte 2026 damit stärker
von einer breiteren Dealbasis geprägt sein, auch wenn die Marktteilnehmer bei
Kalkulation und Risiko diszipliniert agieren", ergänzt Nico Keller, Deputy CEO
von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Einzelhandelsimmobilien an der Spitze
Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 6,51 Mrd. EUR liegen
Einzelhandelsimmobilien 2025 zum ersten Mal seit 2011 wieder an der Spitze der
Assetklassenverteilung und erreichen damit einen Anteil von rund 26 % am
gewerblichen Gesamtumsatz. Im Vorjahresvergleich konnten sie ein leichtes Plus
um rund 3 % verzeichnen. Begünstigt wurde das Ergebnis auch durch einzelne
großvolumige Abschlüsse. Dazu zählt insbesondere die Übernahme der
Porta-Unternehmensgruppe durch XXXLutz im hohen dreistelligen Millionenbereich,
die den mit Abstand größten Deal des Jahres stellt und dem Retailvolumen
entsprechend zusätzlichen Schub verliehen hat. Ausschlaggebend für den
Spitzenplatz ist aber auch, dass in diesem Segment insgesamt vergleichsweise
viele marktgängige Core- und Core-plus-Produkte angeboten und umgesetzt werden
konnten. In einem weiterhin selektiven Umfeld suchen viele Investoren verstärkt
nach stabilen Erträgen und gut kalkulierbaren Mietstrukturen. Davon profitieren
insbesondere lebensmittelgeankerte Fachmarkt- und Nahversorgungsformate, da sie
selbst in einem verhaltenen Konsumklima sichere Erträge bieten. Entsprechend
tragen 2025 Investments in Discounter, Fach- und Supermärkte fast 50 % zum
gesamten Retail-Investmentvolumen bei.
Während Büroobjekte zur Jahresmitte noch das Ranking angeführt haben, liegen sie
aktuell mit einem Investitionsvolumen von knapp 6,23 Mrd. EUR (anteilig 25 %) an
zweiter Stelle. Nichtsdestotrotz kommen sie im Vorjahresvergleich auf einen
bemerkenswerten Zuwachs von 20 %. Deutliche Umsatzimpulse kommen vor allem aus
Objekten, die nutzerseitig wettbewerbsfähig sind und bei denen Lage,
Flächenkonzept und ESG-Profil eine belastbare Vermietbarkeit gewährleisten. So
konnten im abgelaufenen Jahr auch wieder mehrere großvolumige Transaktionen,
davon sieben im dreistelligen Millionenbereich, zum Abschluss gebracht werden.
Prominentestes Beispiel dürfte das Upper West sein, das für mehr als 400 Mio.
EUR veräußert wurde. "Aktuell befinden sich noch mehrere Transaktionen mit
signalgebendem Charakter in Verhandlung, die in absehbarer Zeit in das
Transaktionsvolumen einfließen dürften. Dies unterstreicht auch das wieder
wachsende Vertrauen in eine langfristig stabile Nachfrage nach Büroflächen. Ein
zentraler Hebel für die erfolgreiche Umsetzung solcher Transaktionen bleibt aber
die Finanzierung. Banken agieren weiterhin selektiv und setzen hohe Transparenz
bei Cashflows, Capex-Planung und Objektrisiken voraus. In diesem Umfeld gewinnen
daher auch alternative Kapitalquellen weiter an Bedeutung", erläutert Nico
Keller.
Nur knapp hinter dem Bürosegment folgt auf dem dritten Rang mit 6,18 Mrd. EUR
die Assetklasse Logistik, die damit rund ein Viertel zum Gesamtergebnis
beiträgt. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Rückgang um rund 10 %.
Auffällig ist jedoch, dass mehr als 4,1 Mrd. EUR des Resultats allein auf
Einzeltransaktionen entfallen. Damit bewegt sich dieses Teilsegment wieder in
der Größenordnung seines langjährigen Durchschnitts. Der Portfolioanteil fällt
entsprechend mit 33 % vergleichsweise niedrig aus. Im zweiten Halbjahr hat aber
auch das Portfoliogeschäft wieder an Dynamik gewonnen. Allein im Schlussquartal
wurden noch drei Paketverkäufe im dreistelligen Millionenbereich registriert.
Auf dem vierten Rang liegen Hoteltransaktionen. Mit einem registrierten Volumen
von knapp 1,82 Mrd. EUR (anteilig 7 %) können sie ihr Vorjahresergebnis um rund
29 % übertreffen. Zwar prüfen Investoren nach wie vor die Betreiberqualität sehr
genau, jedoch stützen die wachsenden Übernachtungszahlen und die insgesamt guten
Auslastungsquoten das Segment auch in der Breite. Einen ebenfalls deutlichen
Volumenzuwachs verzeichnen darüber hinaus Healthcare Investments. Mit knapp 1,38
Mrd. EUR tragen sie 5,5 % zum gewerblichen Investitionsvolumen bei.
Einzeltransaktionen tragen Gros des Marktgeschehens
Der gewerbliche Investmentmarkt wurde 2025 klar von Einzeltransaktionen
getragen, auf die rund 80 % des Gesamtvolumens entfallen. Mit knapp 20,1 Mrd.
EUR wurde dabei das Vorjahresresultat leicht übertroffen (+1,5 %). Hierzu
beigetragen hat vor allem maßgeblich, dass die Anzahl der Transaktionen im
mittleren Größensegment zwischen 25 und 100 Mio. EUR um fast ein Drittel
zugenommen hat. Dies ist ein deutlicher Beleg dafür, dass die Marktaktivität
insgesamt in der Breite wieder wächst, sich dies aber nicht unbedingt im Volumen
widerspiegelt, da die Frequenz an Großtransaktionen aktuell noch moderat ist.
Dies bestätigt auch der Blick auf das Portfoliovolumen, das mit rund 5 Mrd. EUR
auf dem niedrigsten Wert seit 2011 notiert. Innerhalb des Portfoliosegments
konzentriert sich das Volumen vor allem auf die Sparten Logistik und
Einzelhandel, die Paketverkäufe von insgesamt jeweils rund 2 Mrd. EUR
verzeichnen. Obwohl der Büro-Investmentmarkt insgesamt deutlich mehr Bewegung
zeigt, konnten im abgelaufenen Jahr keine Portfolioabschlüsse verzeichnet
werden.
Der Anteil ausländischer Investoren liegt 2025 mit 44 % auf einem leicht
überdurchschnittlichen Niveau, was die unverändert hohe internationale Relevanz
des deutschen Investmentmarkts unterstreicht. Auffallend ist, dass europäische
Investoren (6,3 Mrd. EUR; +15%) sowie nordamerikanische Anleger (3,4 Mrd. EUR;
+7,5 %) deutliche Zuwächse gegenüber dem Vorjahr verzeichnen können, während
asiatische Investoren nur rund 450 Mio. EUR (-76 %) platzierten.
A-Standorte durch weniger Sondertransaktionen mit leichtem Volumenrückgang
Das Transaktionsvolumen in den sieben größten deutschen Städten Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart summiert sich zum
Jahresende 2025 auf gut 11,4 Mrd. EUR. Im Vorjahresvergleich entspricht dies
einem Rückgang um knapp 12 %, der allerdings maßgeblich auf die Assetklasse
Retail zurückzuführen ist. So wurden im Vorjahr 2024 allein mit den beiden
Transaktionen des KaDeWe in Berlin sowie der Pasing Arcaden in München rund 1,7
Mrd. EUR Volumen generiert. Solche Ausnahmetransaktionen sind 2025 weitestgehend
ausgeblieben. Alle übrigen großen Assetklassen können demgegenüber in den
A-Städten zum Teil deutliche Zuwächse verzeichnen. Den größten Beitrag leisten
wie üblich Bürotransaktionen, die in den Top-Städten mit 4,7 Mrd. EUR einen um
19 % höheren Wert als im Vorjahr verbuchen.
Klar an der Spitze der A-Standorte steht erneut Berlin, mit rund 3,3 Mrd. EUR
über alle Assetklassen (-8,5 %). Die größte Transaktion des Jahres in der
Hauptstadt war dabei der Verkauf des Upper West. Auf Platz 2 liegt München mit
2,6 Mrd. EUR (-4,6 %). Zu den größten Transaktionen der bayerischen Metropole
zählen die Veräußerungen des Oberpollinger sowie des Corbinian jeweils im
vierten Quartal. Rang 3 belegt Hamburg mit fast 1,9 Mrd. EUR (-17,4 %). Neben
dem Ankauf eines Pflegeheimportfolios durch die Stadt Hamburg konnten in der
Hansestadt auch mehrere Bürotransaktionen verzeichnet werden, wovon die größte
die Veräußerung des Atlantic Hauses darstellt. Auf den weiteren Plätzen folgen
nahezu gleichauf Köln mit 1,2 Mrd. EUR (-1 %) sowie Düsseldorf mit 1,1 Mrd. EUR
(+9,4 %). Mit nur 770 Mio. EUR (-53 %) liegt Frankfurt auf dem ungewohnten
vorletzten Platz. Maßgeblich zurückzuführen ist dies auf das vollständige Fehlen
von Abschlüssen im dreistelligen Millionenbereich. Das Schlusslicht bildet
derweil Stuttgart mit 630 Mio. EUR, was jedoch einem Zuwachs um rund 14 %
gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Leichte Spitzenrendite-Anstiege bei Logistik und Retail
Die zu Jahresbeginn erwartete Entspannung bei den Finanzierungskosten hat sich
im Jahresverlauf nur teilweise eingestellt. Insbesondere die langfristigen
Kapitalmarktzinsen blieben höher und volatiler als erhofft. Zwar kann insgesamt
eine investorenseitig wachsende Nachfrage in den meisten Assetklassen bilanziert
werden, jedoch haben die höher als zunächst erwarteten Gesamtkosten der
Fremdfinanzierungen bei der Preisfindung punktuell auch zu einem leichten
Renditeanstieg geführt. Materialisiert hat sich dies vor allem im Logistik- und
Einzelhandelsbereich. So haben die Spitzenrenditen im Logistiksegment im
Schlussquartal um weitere 10 Basispunkte auf nun 4,50 % zugelegt. Bei
Highstreet-Immobilien zeigt sich ein standortdifferenziertes Bild. Während in
München keine Veränderungen verzeichnet werden konnten, liegen die Anpassungen
in den übrigen A-Städten zwischen 5 und 15 Basispunkten, sodass im Schnitt der
Top-Städte ein Plus von 5 Basispunkten auf nun 3,81 % zu Buche steht. Darüber
hinaus kann auch für Shoppingcenter (+20 Basispunkte) und Baumärkte (+10
Basispunkte) ein leichter Anstieg vermeldet werden. Entsprechend rentieren beide
Objektarten in der Spitze nun bei jeweils 5,80 %. Für Fachmarktzentren und
Supermärkte/Discounter können dagegen unverändert 4,65 % bzw. 4,90 % angesetzt
werden. Alle anderen Assetklassen zeigen sich stabil. Demzufolge liegen die
Netto-Spitzenrenditen für Büros im Schnitt der A-Standorte weiter bei 4,36 %.
Teuerster Standort ist unverändert München mit 4,20 %, gefolgt von Berlin und
Hamburg mit jeweils 4,25 %. Im Wohnsegment sind für die Spitzenrenditen von
Neubauobjekten im Durchschnitt der Topstädte 3,58 % anzusetzen. Das
Healthcare-Segment liegt stabil bei 4,90 %.
Perspektiven
Die den Investmentmarkt aktuell prägenden Faktoren werden 2026 über weite
Strecken marktbestimmend bleiben und in den kommenden Monaten für ein
unverändert herausforderndes Umfeld sorgen.
Hier sind zum einen geopolitische Entwicklungen zu nennen. Bereits die ersten
Tage des Jahres 2026 haben gezeigt, dass geopolitische Konflikte über Nacht
unerwartete Wendungen nehmen, Machtkonstellationen sich verändern und im
Ergebnis möglicherweise die globale Weltwirtschaft direkt oder indirekt
beeinflussen. Zum anderen wird die weitere konjunkturelle Entwicklung die
Investmentmärkte beeinflussen. Zum Jahreswechsel 2025/2026 steigt allerdings die
Zahl der Faktoren, die auf eine sukzessiv ins Positiv drehende konjunkturelle
Entwicklung hindeuten. So lassen die ifo Investitionserwartungen auf eine
moderat steigende Investitionstätigkeit schließen, und auch die Stimmung in den
Wirtschaftsverbänden hellt sich laut der jüngsten Verbandsumfrage des Instituts
der Deutschen Wirtschaft allmählich auf. Spätestens ab Herbst 2026 dürfte dann
das Infrastruktur-Sondervermögen der Bundesregierung von 500 Milliarden Euro für
entscheidende konjunkturelle Impulse sorgen. Dass es für einen nachhaltigen
Aufschwung mehr bedarf als das einfache Nutzen der neuen fiskalpolitischen
Spielräume, hat die Bundesregierung erkannt und erste Reformen auf den Weg
gebracht. Insgesamt dürfte der Rückenwind für die deutsche Wirtschaft im
Jahresverlauf kräftiger werden und für mehr Wachstum sorgen.
Neben einer dynamischeren Realwirtschaft dürften die Investmentmärkte von der
sich abzeichnenden Entwicklung auf den Finanzmärkten profitieren. Die
Inflationsrate im Euroraum hat sich um das 2 % Zielniveau der EZB eingependelt
und sollte sich ohne externe Schocks weiter verfestigen. Eine längere Phase
geldpolitischer Stabilität - sprich geringer Zinsvolatilität - ist
wahrscheinlich, was für mehr Planbarkeit und eine beschleunigte Preisfindung in
den Investment-Transaktionsprozessen sorgen dürfte. Für einen schrittweisen
Anstieg der Investmentaktivität spricht zusätzlich die sich füllende Pipeline an
marktfähigem, attraktivem Produkt in Konsequenz von Portfolioanpassungen,
aktivem Assetmanagement und Refinanzierungsanlässen. Positiv unterstützend
dürften auch die robusten Nutzermärkte in Deutschland wirken.
"Wenn es gelingt, die Innovationsstärke des Landes zu stützen und das
Konjunkturpaket der Bundesregierung zielgerichtet einzusetzen, dürften
nachhaltige Impulse für die Märkte die logische Konsequenz sein. Die drittgrößte
Volkswirtschaft der Welt bietet in der aktuellen Phase der Transformation und
des sich andeutenden Aufschwungs attraktive Investitionschancen für nationale
wie internationale Investoren. Wir gehen entsprechend vorsichtig optimistisch in
das neue Jahr und halten ein Investmentvolumen für realistisch, das zum
Jahresende 2026 um die 40 Mrd. EUR notieren wird", fasst Marcus Zorn zusammen.
Link zum Marktbericht: Investmentmarkt Deutschland Q4 2025 | BNP Paribas Real
Estate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/deuts
chland-report)
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Quelle: dpa-AFX
